BGH bestätigt Prinzip „Geld hat man zu haben“: Mietnachzahlung heilt nur fristlose Kündigung
Kommt ein Mieter in Zahlungsverzug, so kann der Vermieter ihm fristlos, hilfsweise ordentlich, kündigen. Eine Nachzahlung des geschuldeten Betrags heilt in diesem Fall jedoch nur die fristlose Kündigung – die ordentliche Kündigung bleibt weiterhin bestehen. Das hat der BGH im Beschluss vom 20.07.2016, VIII ZR 238/15 erneut bestätigt.
Darum ging es:
Ab Mai 2014 geriet der Mieter mit den Mietzahlungen in Rückstand. Von Mai bis Juli 2014 zahlte er die Mieten nur teilweise, für August bis Oktober 2014 zahlte er gar keine Miete.
Mitte Oktober 2014 kündigte die Vermieterin die Mietverhältnisse für beide Wohnungen wegen des Zahlungsrückstands fristlos, hilfsweise ordentlich und reichte Räumungsklage ein.
Wenige Tage nach der Zustellung der Räumungsklage zahlte der Mieter die kompletten Mietrückstände. Die Mietschulden seien aufgelaufen, weil er durch eine angeblich weit überhöhte Steuerschätzung und ungerechtfertigte Vollstreckungsmaßnahmen der Finanzbehörden unverschuldet in eine schwierige Liquiditätssituation geraten sei.
Die Entscheidung:
Mit seinem Beschluss gibt der BGJ dem Vermieter Recht: Demnach heilt die Nachzahlung des fälligen Gesamtbetrags an Mietrückständen innerhalb der Schonfrist zwar die außerordentliche Kündigung. Eine ordentliche Kündigung bleibt unberührt und besteht weiter.
Wenn aber der Mieter beweisen kann, dass seine Zahlungsunfähigkeit unverschuldet ist, kann er auch eine ordentliche Kündigung abwenden. Im vorliegenden Fall ist das dem Beklagten jedoch nicht gelungen. Der Beklagte hätte weitere Details zu seinem Liquiditätsengpass aufzeigen müssen. Für fehlendes Verschulden bleibt also der Mieter darlegungs- und beweispflichtig.
