Betriebskosten sind nach tatsächlicher Wohnfläche zu berechnen
Der BGH weicht nun auch nach seiner Entscheidung über Mieterhöhung auch bei der Abrechnung der Betriebskosten von seiner bisherigen Auffassung ab, dass die Differenz zwischen der tatsächlichen und vereinbarten Wohnfläche von weniger als 10% unbeachtlich ist. Das Gericht hat entschieden, dass auch bei der Abrechnung über die Betriebskosten es auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt.
Im Streitfall rechnete der Vermieter nach der tatsächlichen Wohnfläche ab. Der Mieter wehrte sich dagegen und berief sich auf die vereinbarte Wohnfläche, die bisherige 10%-Rechtsprechung, wonach die Abweichung nicht beachtlich wäre. Das Gericht hat entschieden, dass die Betriebskosten nach den tatsächlichen und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Vorstellungen Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Danach seien stets die tatsächlichen Flächenverhältnisse zwischen der jeweiligen Wohnfläche der Wohnung und der Gesamtfläche aller Wohnungen im Haus bzw. der Wirtschaftseinheit maßgeblich.
Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht zu erreichen ist und eine solche auch vom Gesetz nicht verlangt wird, erfordert eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit einheitlich erfasste Betriebskosten nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gilt. Damit scheiden im Allgemeinen subjektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße, die ihren Ausdruck in einer Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche gefunden haben, schon von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus.
