Wo liegen die Grenzen der Modernisierung für Mieter?
Im Falle der Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme durch den Vermieter, haben die Mieter diese grundsätzlich zu dulden. Nicht jedoch, wenn es um einen Totalumbau geht. Wenn eine Modernisierung über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustandes hinausgeht, sollte sie die Mietsache nicht so gravierend verändert, dass etwas Neues entsteht.
Den Anlass zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21.11.2017 diente folgender Fall: Die Vermieterin eines Reihenhauses, eine Entwicklungsgesellschaft, kündigte an, umfangreiche Baumaßnahmen durchführen zu wollen, u.a. die Wärmedämmungsmaßnahmen, die Erneuerung der Elektroinstallation, den Einbau neuer sanitärer Einrichtungen, die Veränderung des Zuschnittes der Wohnungen durch Entfernung von Wänden und den Einbau einer neuen Treppe. Darüber hinaus waren der Abriss des Nebengebäudes und der Einbau einer Etagengasheizung beabsichtigt. Am Ende sollte die Miete fast fünffach so hoch wie bisher werden. Die Mieter weigerten sich, die Bauarbeiten zu dulden.
Auch dem Bundesgerichtshof waren die geplanten Maßnahmen zu viel: Die in der Modernisierungsankündigung beschriebene Modernisierung sei so weitreichend, dass sie den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würden. Sie stellt keine bloße Verbesserung der Mietsache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse dar, sondern die Mietsache bekommt neuen Zuschnitt und es kommen neue Räume hinzu. Soweit die beabsichtigten Arbeiten auch Erhaltungsmaßnahmen umfassen, die an sich nach § 555a BGB zu dulden wären, ist nicht erkennbar: Die Vermieterin verlangte deren Duldung nicht losgelöst von ihrem Konzept des Totalumbaus.
