Zahlungsrückstand: beim Ausgleich hilfsweise erklärte Kündigung mit ordentlicher Frist unwirksam
Welche Wirkungen hat eine hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung, wenn der Vermieter bei einem Zahlungsrückstand fristlos kündigt? Das Landgericht Berlin hat dazu entschieden (Urteil v. 13.10.2017 – 66 S 90/17): Wenn die Mieter in solchen Fällen den offenen Betrag rechtzeitig nachträglich begleichen, ist diese vorsorglich erfolgte fristgemäße Kündigung unwirksam, da mit dem Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet wird.
Darum ging es
Die Kläger, die Vermieter und der Beklagte, der Hauptmieter hatten im Juli 2004 einen Mietvertrag über eine ca. 28 qm große Ein-Zimmer-Wohnung in Berlin-Wilhelmsruh abgeschlossen. Aufgrund des Mietrückstands mit einem Betrag von insgesamt 500,30 € für Juni und Juli 2016 kündigten die Vermieter mit dem Schreiben vom 11.07.2016 den Mietvertrag fristlos mit sofortiger Wirkung und hilfsweise mit ordentlicher Frist zum 31.10.2016. Der Mieter zahlte daraufhin, am 19.07.2016 den offenen Restbetrag. Nach den gesetzlichen Mietvorschriften wurde dadurch die Kündigung unwirksam.
Auf die im November 2016 erhobene Räumungsklage gab das Amtsgericht Pankow/Weißensee den Vermietern Recht, das Ende des Mietvertrages und die Räumung bestimmte es auf 30.04.2017.
Entscheidung
Die Berufung des Mieters beim Landgericht Berlin hatte Erfolg. Das Gericht argumentierte, dass zum Zeitpunkt, als die fristlose Kündigung der Vermieter zugegangen sei, der Mietvertrag unmittelbar beendet worden sei. Die vorsorglich erklärte fristgemäße Kündigung greife ins Leere. Die Wirkungen der fristlosen Kündigung seien zwar später durch die Nachzahlung des offenen Betrages entfallen, die fristlose Kündigungserklärung bleibe aber bestehen. Damit bleibe die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung unwirksam und könne nicht wieder “aufleben”.
