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Die Kündigungen wegen Eigenbedarf kommen öfter als man denkt vor. Oft werden vermietete Immobilien von vorn herein zum Zwecke der Eigennutzung erworben. Dem Mieter bleibt dabei nur, die Kündigung zu akzeptieren oder ggf. Härtegründe nach § 574 BGB vorzutragen.
In der Vorinstanz hat das Gericht zu Lasten des Vermieters berücksichtigt, dass er die Wohnung schon in vermieteten Zustand gekauft hat und daher damit rechnen müsste, dass Härtegründe eingewandt werden. Die Wohnung wurde bereits seit 40 Jahren von dem Mieter und deren erwachsenen Kindern bewohnt.
Der BGH hob die Entscheidung des Gerichtes aufgrund einer Benachteiligung des Vermieters und Eigentümers auf. Dem Eigentümer der Wohnung steht der Schutz des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG zu. Dieser umfasst auch das Recht, das Eigentum selbst zu nutzen. Dieses Recht wird nicht dadurch eingeschränkt, dass der Vermieter die Wohnung bereits im vermieteten Zustand erwirbt. Die Lebensplanung des Vermieters ist daher bei der Interessensabwägung mit Interessen des Mieters grundsätzlich zu berücksichtigen.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kommt für den Mieter oft unerwartet. Die Voraussetzungen sich gegen die Kündigung zur Wehr sind schwer einzuschätzen und mit Kostenrisiko verbunden. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann zumindest zweitweise abgewehrt werden, wenn beim Mieter oder seinen Familienangehörigen ein Härtefall vorliegt. Darunter fallen Grunde wie hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft, Suizidgefahr oder extreme Wohnungsnot.
Der BGH hat die Rechte der Mieter im Falle einer Eigenbedarfskündigung gestärkt und entschieden, dass die Gerichte bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen (Eigentümer und Mieter) ihre Entscheidung nicht auf allgemeine Fallgruppen, wie Krankheit oder Alter stützen können, sondern eine genaue Abwägung im konkreten Einzelfall treffen sollen. Bei fehlender Sachkunde sind die Gerichte daher gehalten, auch von Amts wegen Sachverständigengutachten zum Gesundheitszustand des Mieters einzuholen, wenn der Mieter den Härtefall auf der Grundlage einer Erkrankung und einer drohender Verschlechterung seines Gesundheitszustandes begründet.
In konkreten Fällen ging es um die Eigenbedarfskündigung einer 80jährigen Frau, die bereits seit 50 Jahren die Wohnung in Berlin bewohnte und an Demenz erkrankt war. Im anderen Fall ging es um die Kündigung einer Doppelhaushälfte wegen Eigenbedarfs. Die Mieter beriefen sich u.a. darauf, dass sie den Bruder, der an zahlreichen Erkrankungen leidet in häuslicher Pflege hatten und ein Umzug daher unzumutbar währe.
In beiden Fällen wurde von den Gerichten kein Gutachten eingeholt und der Sachverhalt unzurechned ermittelt. Der BGH kritisierte, dass die Interessensabwägung nach § 574 BGB ohne gebotene Sorgfalt vorgenommen wurde und verwies beide Verfahren zurück zur weiteren Aufklärung des Sachverhaltes.
Bei Trennung der Eheleute und Auszug eines Ehepartners stellt sich oft die Frage, wer für die Miete der Wohnung aufzukommen hat, wenn beide Mieter der Wohnung waren. Im konkreten Fall ist die Ehefrau aus der gemeinsamen Ehewohnung ausgezogen. Der Ehemann bleib zunächst in der Wohnung, stimmte aber später der gemeinsamen Kündigung durch beide Eheleute zu. Nach dem Auszug verlangte der Ehemann von der Frau den Ausgleich der hälftigen Miete von insgesamt 808 €. Das Gericht sprach dem Ehemann lediglich einen Betrag in Höhe von 100 € zu.
Grundsätzlich ist zutreffend, dass die Miete in Folge der Trennung von den Ehepartnern hälftig zu tragen ist. Nutzt aber nur ein Ehepartner nach der Trennung die Wohnung alleine, hat er keinen Anspruch auf hälftigen Ausgleich, da er alleine die Wohnung nutzt. Trennen sich die Ehepartner, wird dem verbliebenen Ehegatten eine Überlegungsfrist von 3 Monaten zugebilligt. Für diesen Zeitraum sind beide Eheleute in Innenverhältnis hälftig an der Miete zu beteiligen. Entscheidet sich dann der verbliebene Ehegatte aus der Wohnung auszuziehen, ist der andere Ehegatte auch an den Kosten zur Hälfte zu beteiligen, jedoch mit der Maßgabe, dass dem verbliebenen Ehegatten der Betrag an Miete zuzurechnen ist, den er für die Nutzung einer für sich alleine angemessenen Wohnung aufwenden würde. Lediglich der restliche Betrag ist zwischen den Ehegatten hälftig zu teilen. Das Gericht hat in diesem Fall dem Wert einer für den Ehemann angemessenen Wohnraumes mit 600 € angesetzt und daher nur den hälftigen Ausgleich des Restbetrages von 100,00 € von der Ehefrau zugesprochen.
Die Kläger waren Mieter einer Wohnung aus dem Baujahr 1968-1971. Die Wohnung entsprach den damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen. Die Kläger beriefen sich auf Mietmängel und machten u.a. geltend, dass die Gefahr einer Schimmelpilzbildung besteht. Die Kläger begehrten die Feststellung einer Mietminderung und Zahlung eines Kostenvorschusses zur Beseitigung des Mangels.
In der Vorinstanz haben die Gerichte das Vorliegen eines Mangels bejaht. Der BGH lehnte das Vorliegen eines Mangels ab. Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem vertraglich vereinbartem abweicht. Wenn bestimmte Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, kommt es auf den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand an. Dabei bestimmt sich der Zustand der Wohnung nach Verkehrsanschauung, welcher Wohnstandart bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Soweit es Anforderungen an bestimmte technischen Normen gibt, ist deren Standard einzuhalten. Dabei ist der Maßstab anzulegen, der bei der Errichtung des Gebäudes gegolten hat.
Der Vermieter ist danach nicht verpflichtet durchgehend die Wohnungen zu modernisieren, um ein zeitgemäßes Wohnen zu ermöglichen.
Das Mietrecht soll erneut an die aktuelle Preisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt angepasst werden. Die Regelungen zur Mietpreisbremse sollen verschärft werden.
Das neue Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) ist vom Bundestag beschlossen und tritt voraussichtlich schon ab dem 01.01.2019 in Kraft.
Rüge des Mietpreises: Danach soll die Rüge des Mietpreises vereinfacht werden. Eine nach bisheriger Lage qualifizierte Rüge ist nicht mehr erforderlich. Die Rüge ohne konkrete Begründung ist danach ausreichend.
Auskunftspflicht des Vermieters: Sollte der Vermieter zur Begründung der Miethöhe sich auf die Höhe der Vormiete berufen, ist er künftig gegenüber dem Mieter verpflichtet, Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zur erteilen. Auch Vermieter, die aus anderen Gründen eine höhere als die gesetzlich zulässige Miete verlangen wollen, sind verpflichten die Vorlage der Ausnahme dem Mieter gegenüber nachzuweisen und entsprechende Auskünfte erteilen.
Herabsenkung der Modernisierungsumlage: Die Modernisierungsumlage soll von 11% auf 8% herabgesenkt werden. Darüber hinaus wird eine Kappungsgrenze für die Umlage in Höhe von 3 € pro Qm innerhalb von 6 Jahren und bei Miethöhe unter 7 € pro Qm auf 2 € pro Qm eingeführt.
Umlage der Modernisierung: Die Berechnung der Modernisierungsumlage soll auch vereinfacht werden. Bei Modernisierungsmaßnahmen bis zu einem Betrag in Höhe von 10.000 € soll der Vermieter pauschal 30% Erhaltungsaufwand abziehen können und den Rest umlegen.
Ankündigung der Modernisierung: Die Voraussetzungen für die Ankündigung der Modernisierung sollen ebenfalls verschärft werden. Die Pflichtverletzung des Vermieters wird nun vermutet, wenn er nicht innerhalb von 12 Monaten mit der Umsetzung der Maßnahmen beginnt oder diese 12 Monate ruhen lässt. Das sog. Herausmodernisieren soll künftig den Vermieter schadensersatzpflichtig machen und mit Bußgeld geahndet werden.
Mietverträge mit Sozialträgern: Weiter wird eine neue Regelung eingeführt, wonach die Mietverträge mit Sozialträgern nicht mehr als Gewerberaummietverträge, sondern als Wohnraummietverträge behandelt werden sollen.
Der BGH hat bestätigt, dass es zulässig ist, das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich zu kündigen. Das Mieterecht sieht im § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vor, die fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug zu heilen. Danach wird die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage an den Mieter hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird, sog. Schonfristzahlung. Die Folge ist, dass das alte Mietverhältnis weiter als fortbestehend gilt. Hat der Vermieter gleichzeitig ordentliche Kündigung erklärt, so wird sie davon nicht betroffen. Der Mieter ist weiter verpflichtet, die Wohnung zu räumen, nur zur gesetzlichen Kündigungsfrist von mindestens 3 Monaten.
Die Hausverwaltung hat den Mieter im Namen des Vermieters in einem Brief aufgefordert, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Der Mieter stimmte zunächst zu, widerrief seine Zustimmung aber wenig später.
Anschließend zahlte er die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt. Mit der Klage verlangte der Mieter dann die Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Erhöhungsbeträge für die Dauer von 10 Monaten sowie die Feststellung, dass sich die Kaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung durch den Widerruf nicht erhöht habe.
Der BGH entschied, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nicht besteht. Zwar sind grundsätzlich die Vorschriften über das Widerrufsrecht auf Verträge über Vermietung von Wohnraum anwendbar, § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB. Doch ist der Mieter durch die gesetzlichen Bestimmungen zur Mieterhöhung ausreichend geschützt. Die Regelungen der §§ 558 ff. BGB verpflichten den Vermieter, die Forderung nach Mieterhöhung nachvollziehbar zu begründen. Darüber hinaus räumt das Gesetz dem Mieter eine ausreichende Überlegungsfrist, frühestens bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang der Mieterhöhung, ein, um zu entschieden, ob er der Mieterhöhung zustimmt.
Für die gewerblichen Immobilien- und WEG-Verwalter gilt erstmals ab dem 01.08.2018 die Zulassungsplicht. Dies regelt das neue „Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter“ in § 34c Gewerbeordnung (GewO). Früher reichte es, wenn der Immobilienverwalter seine Tätigkeit gewerblich anmeldet. Ab sofort muss ihm herfür die Erlaubnis erteilt werden.
Voraussetzung für die Erteilung ist zunächst, dass der der Verwalter zuverlässig ist. Das bedeutet, dass er nicht durch Vorstrafen oder Schulden aufgefallen ist. Weiter ist der Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung erforderlich. Für die bereits tätigen Immobilienverwalter gilt die Übergangsfrist bis zum 01.03.2019. Bis dahin müssen sie die Erlaubnis beantragen.
Für die Tätigkeit als WEG- oder Immobilienverwalter bedarf es weiter keiner besonderen beruflichen Qualifikation. Ein besonderer Sachkundenachweis muss nicht vorgelegt werden. Stattdessen besteht jetzt die Erfordernis einer regelmäßigen Fortbildung. Innerhalb von 3 Jahren müssen mindestens 20 Stunden Fortbildung nachgewiesen werden. Für große gewerbliche Immobilienverwalter reicht es dabei, dass nur einzelne Personen die Fortbildung absolvieren.
Die Fortbildungspflicht gilt nun auch für Makler. Sowohl Makler als auch Immobilienverwalter sind dabei verpflichtet den Verbraucher über ihre Fortbildung zu informieren. Es genügen dabei auch entsprechende Verweise auf der Internetseite.
Reform des Mietrechts 2018: Neuer Entwurf sieht weitere Regelungen vor, die der Mieterhöhung entgegenwirken sollen. Im Einzelnen:
- Der Mieter soll vom Mieter die Auskunft über die Vermiete schriftlich erhalten können. Kommt der Vermieter der Auskunft nicht nach, kann maximal nur die ortsübliche Miete zzgl. 10% verlangen können.
- Die Modernisierungsumlage soll in Wohnorten mit knappen Wohnraum von 11% auf 8% herabgesenkt werden.
- Die Berechnung der Modernisierungsumlage soll einfacher gestaltet werden.
- Ankündigung der Modernisierung kann zur Pflichtverletzung werden und durch Ordnungsgeld geahndet werden, wenn sie dazu dient, den Mieter zur Kündigung zu bewegen.
- Verstöße gegen die Mietpreisbremse sollen durch Mieter einfacher gerügt werden.
Der Reformentwurf wird vielfach als unzureichend kritisiert. Bringt die Reform deutliche Verbesserung? Die Kürzung der Modernisierungsumlage wird nur wenige Städte betreffen. Darüber hinaus ist die Absenkung der Modernisierungsumlage zu gering. Auch die Absicht des Vermieters, die Mieter durch Ankündigung der Modernisierung herauszukündigen wird schwer zu beweisen sein. Die Mieterhöhung trifft die sozial schwachen Mieter am meisten. Diese sind über ihre Rechte meist nur unzureichend informiert und wehren sich nicht. Darüber hinaus haben die Vermieter haben bei Neuvermietung nichts zu befürchten, da die Mieter bei Wohnungsknappheit Schlange stehen. Die neuen Regelungen zum Mietrecht sollen voraussichtlich ab dem 01.01.2019 gelten.
Im Sommer wurde der Startschuss für die neue WEG Reform gelegt. Das WEG Recht ist seit der Reform in Jahre 2007 unverändert. Viele Streitfragen sind durch höchstrichterliche Rechtsprechung entschieden worden und sollen nun gesetzlich verankert werden.
Die Änderungen des WEG-Rechtes sind insbesondere in folgenden Fragen angedacht:
Die Kostentragung bei baulichen Veränderungen und Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum sollen flexibler gestaltet werden. So soll es künftig möglich sein, nicht nur die unmittelbaren Kosten einer Maßnahme, sondern auch deren Folgekosten per Mehrheitsbeschluss einzelnen Eigentümern aufzuerlegen.
Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlungen: diese unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig sein, sofern hierauf in der Einberufung hingewiesen wurde.
Auch die Regelungen zum Verwaltungsbeirat sollen gelockert werden. Die Mietglieder sollen künftig über die Zahl der Mietglieder selbst entscheiden können. Die Amtszeit soll auf 4 Jahre beschränkt werden, wobe die Wiederwahl nicht ausgeschlossen wird. Ebenso soll im Gesetz geregelt werden, dass die Beiratsmitglieder von der Gemeinschaft Aufwendungsersatz verlangen können.
Anfechtungsklagen: die Beschlüsse sollen künftig im Wege der einstweiligen Anordnung außer Kraft gesetzt werden.
Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität im Miet- und Wohnungseigentumsrecht: Wohnungseigentümer sollen mit einfacher Mehrheit den Bau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge sowie Maßnahmen für die Schaffung von Barrierefreiheit beschließen können. Im Mietrecht sollen die Mieter das Recht bekommen, eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge zu verlangen.
Werdende WEG-Gemeinschaft soll künftig gesetzlich geregelt werden
Viele Verbände, u.a. auch der Deutsche Anwaltverein (DAV-Stellungnahme 44-18 zur WEG-Reform) haben bereits Ihre Stellungnahmen zum Entwurf abgegeben. Die Reform sollte spätestens 2021 abgeschlossen und verabschiedet werden.
