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Der BGH hat in seiner neuen Entscheidung die Anforderungen an die Beweislast der Mieter bei Mietmängeln runtergesetzt.
Im konkreten Fall hat der Mieter einer Wohnung die Miete um 2/3 wegen Schimmelbefall gekürzt. Der Vermieter war mit der Minderung nicht einverstanden und kündigte das Mietsverhältnis wegen eines unberechtigten Zahlungsrückstandes.
Im Räumungsprozess trug der Mieter vor, dass die Räume im Erdgeschoss des Hauses sowie das Schlafzimmer massiv von Schimmel befallen und infolgedessen nicht mehr für ihn nutzbar sind. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht fanden den Vortrag für nicht ausreichend. Das Beweisangebot des beklagten Mieters blieb unberücksichtigt.
Der BGH entschied, dass die Beweisangebote des Mieters hätten berücksichtigt werden müssen. In der Weigerung der Beweiserhebung liegt nach Auffassung des höchsten deutschen Zivilgerichts eine Verletzung rechtlichen Gehörs, also ein Verstoß gegen Art. 103 GG.
In seinen Ausführungen hat der Mieter dargelegt, dass ein Großteil der Wohnung nicht bewohnbar gewesen ist. Deswegen hätten die Gerichte in den Vorinstanzen darüber den Beweis erheben müssen. Für die Darlegung eines konkreten Sachmangels gemäß § 536 BGB reicht aus, dass der Mieter vorträgt, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt und erheblich ist. Es ist dagegen nicht erforderlich, dass der Mieter konkrete Ausführungen zum Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung macht.
Von daher hätten die Vorinstanzen über diese Behauptungen Beweis erheben müssen. Der Hinweis auf die angebliche mangelnde Substantiierung geht fehl. Denn Hier ist es nicht erforderlich, dass Ausführungen zum Maß der Gebrauchsbeeinträchtigungen gemacht werden.
Die Entscheidung zeigt, dass die Gerichte nicht zu hohe Anforderungen an die Darlegungslast der Mieter stellen dürfen. Gleichzeitig sollten die Mieter trotzdem die Pflicht zur Darlegung des Mangels nicht unbeachtet lassen und insbesondere bei der Höhe der Minderung vorsichtig sein und sich zuvor beraten lassen, ob und in welcher Höhe die Minderung gerechtfertigt ist. Damit vermeiden sie das Risiko der berechtigten Kündigung wegen Zahlungsrückstandes.
Der BGH weicht nun auch nach seiner Entscheidung über Mieterhöhung auch bei der Abrechnung der Betriebskosten von seiner bisherigen Auffassung ab, dass die Differenz zwischen der tatsächlichen und vereinbarten Wohnfläche von weniger als 10% unbeachtlich ist. Das Gericht hat entschieden, dass auch bei der Abrechnung über die Betriebskosten es auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt.
Im Streitfall rechnete der Vermieter nach der tatsächlichen Wohnfläche ab. Der Mieter wehrte sich dagegen und berief sich auf die vereinbarte Wohnfläche, die bisherige 10%-Rechtsprechung, wonach die Abweichung nicht beachtlich wäre. Das Gericht hat entschieden, dass die Betriebskosten nach den tatsächlichen und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Vorstellungen Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Danach seien stets die tatsächlichen Flächenverhältnisse zwischen der jeweiligen Wohnfläche der Wohnung und der Gesamtfläche aller Wohnungen im Haus bzw. der Wirtschaftseinheit maßgeblich.
Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht zu erreichen ist und eine solche auch vom Gesetz nicht verlangt wird, erfordert eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit einheitlich erfasste Betriebskosten nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gilt. Damit scheiden im Allgemeinen subjektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße, die ihren Ausdruck in einer Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche gefunden haben, schon von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus.
Ist die Untervermietung nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt, kann der Mieter den Vermieter zur Zustimmung auffordern. Dabei hat der Mieter Anspruch auf Zustimmung, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat.
Das Landgericht Berlin hat in seinem Urteil vom 11.04.21018 entschieden, dass an die Darlegung eines wirtschaftlichen Interesses i.S.v. § 553 Abs. 1 BGB keine zu strengen Anforderungen gestellt werden dürfen. Hierzu sei keine schwere eigene Notsituation erforderlich.
Ein Mieter bewohnte alleine eine Dreizimmerwohnung in Berlin. Von seinem Vermieter begehrte er die Erteilung zur Zustimmung der Untervermietung, denn die Wohnung könne er sich allein nicht mehr leisten. Dabei berief er sich auf seine wirtschaftliche Situation. Der Mieter gab an, dass er seinen Lebensunterhalt durch gering vergütete Arbeit und Jobcenter-Leistungen bestreitet. Dabei gab er auch Namen und derzeitige Anschrift des Untermieters an, die Tatsache, dass ein Zimmer untervermietet werden sollte und welchen Untermietzins der Untermieter zahlen würde.
Der Vermieter verweigerte die Zustimmung. Dabei verlangte er u.a. die Vorlage des aktuellen und vollständigen Bescheides des Jobcenters. Hierzu war der Mieter jedoch nicht bereit.
Das LG entschied, dass der Vermieter keinen Anspruch darauf habe, dass der Mieter ihm zum Beweis vollständige, aktuelle und „aussagekräftige“ Unterlagen vorlegen muss. Er brauche insbesondere nicht durch Vorlage eines vollständigen Bescheides des Jobcenters sämtliche Sozialdaten gegenüber seinem Vermieter zu offenbaren.
Wenn ein Mietmangel vorliegt, so stellen sich oft folgende Fragen bei Mietern: Ist eine Mietminderung gerechtfertigt? Wenn ja – in welcher Höhe? Wie genau müssen sie Mängel beschreiben? Nun hat der BGH entschieden, dass Mieter im Falle einer Mietminderung und gerichtlichen Auseinandersetzung nicht nachweisen müssen, inwieweit der Mangel die Mietminderung in der veranschlagten Höhe rechtfertigt. Sollte das Gericht Zweifel an der Darlegung eines Mietmangels haben, so muss es Beweis erheben.
Im vorliegenden Fall hat der Mieter wegen Schimmelbefall die Miete um 2/3 gekürzt, woraufhin der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückstände gekündigt und Räumungsklage erhoben hat.
Die Entscheidung des BGH zu diesem Fall gibt nun vor, dass die Gerichte keine hohen Anforderungen an die Darlegung des Mietmangels stellen dürfen. Das stelle die Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. Die Darlegung eines konkreten Sachmangels gem. § 536 BGB reicht aus, soweit sich hieraus bereits ergibt, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt ist. Hier ist es nicht erforderlich, dass der Mieter genau ausführt, inwieweit der Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist.
Und dennoch soll die Darlegungspflicht bezüglich eines Mietmangels ernst genommen werden. Denn Mieter müssen auch dann mit einer Kündigung rechnen, wenn zwar ein Mangel vorliegt, sie jedoch die Höhe der Minderung zu hoch veranschlagt haben.
Am 05.06.2018 ist der Referentenentwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes veröffentlicht worden. Er dient der Umsetzung von Vereinbarungen im Koalitionsvertrag und sieht neue Regelungen bei der Mietpreisbremse und Modernisierungsmaßnahmen vor.
U.a. sind folgende Regelungen geplant:
– Auskunft des Vermieters über die Vormiete
Die Mieter sollen danach bereits vor der Begründung des Mietverhältnisses verpflichtet sein, den Mieter über die Höhe der Vormiete zu informieren. Dies soll die Vermieter treffen, die eine höhere Miete verlangen wollen, die nach der Mietpreisbremse zulässig wäre. Ferner soll der Mieter die Möglichkeit bekommen Verstöße gegen die Mietpreisbremse in einfacher Weise zu rügen. Der Mieter muss nicht länger vortragen, auf welche konkreten Beanstandungen er die vorgenommene Mieterhöhung stützt.
– Modernisierungsumlage von 8 Prozent
Der Umlagesatz bei Modernisierung soll von 11 auf 8 Prozent jährlich geändert werden. Dieser Umlagesatz ist bereits seit 1978 unverändert. Für den Betrag, um den der Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöhen kann, wird eine Kappungsgrenze eingeführt (3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren). Zudem wird aus Gründen der Rechtssicherheit die Berechnung der Größe preisfreien Wohnraums gesetzlich festgelegt. Für Modernisierungsmaßnahmen bis zu einem Umfang von 10 000 Euro pro Wohnung wird ein vereinfachtes Verfahren eingeführt: die Vermieter sollen 30% für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen.
– Vereinbarungen zur Wohnflächenberechnung
Im Gesetz soll klargestellt werden, dass die Parteien berechtigt sind, Vereinbarungen zur Berechnung der Wohnfläche zu treffen. Fehlt die Vereinbarung, soll die Berechnung der Wohnfläche sich nach der Wohnflächenverordnung richten. Die Grundflächen von Terrassen, Balkonen, Loggien und Dachgärten sollen zu ¼ angerechnet werden.
– Schadensersatz des Mieters in Folge der Modernisierung
Schließlich soll dem Mieter das Recht eingeräumt werden vom Vermieter Ersatz des Schadens zu verlangen, der ihm aufgrund der Ankündigung oder Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme entsteht, und den Mieter dadurch zur Kündigung des Mietsverhältnisses veranlasst. Die Modernisierung zwecks verdeckter Mieterhöhung soll ferner mit einer Geldbuße geahndet werden.
Dem Mieter steht im Rahmen der Belegeinsicht bei der Prüfung der Betriebskostenabrechnung auch ein Anspruch in Vorlage der Belege zu, aus denen sich der Verbrauch der anderen Nutzer ergibt. Um den Anspruch geltend zu machen, bedarf es keiner Darlegung eines besonderen Interesses an dieser Belegeinsicht
Die Beklagten waren Mieter einer 94 m² großen Dreizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt einer Wohnfläche von 720 m² Die Klägerin und Vermieterin beanspruchte von den Beklagten eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten für die Jahre 2013 und 2014. Diese hat die Vermieterin zu 30 Prozent nach der Nutzfläche und zu 70 Prozent nach dem Verbrauch berechnet. Die beiden Jahresabrechnungen wiesen danach für die Mietwohnung der Beklagten Verbrauchswerte aus, die 42,8 Prozent beziehungsweise 47 Prozent der jeweils im Heizkreis gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachen. Die Beklagten haben diese Abrechnungswerte beanstandet und Verlangten von der Vermieterin die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der anderen in der Liegenschaft befindlichen Wohnungen vorzulegen. Die Vermieterin hat diese einsichtsrecht verneint.
Zu dem Recht des Mieters auf Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen gehört auch das Recht die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts, damit der Mieter überprüfen kann, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an einer Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen im Haus befindlichen Mietwohnungen bedarf es nicht.
Im Streitfall ging es um Feuchtigkeitsschäden eines Altbaus. Ob die Eigentümergemeinschaft sich einer Sanierung verweigern darf, hängt demnach auch davon ab, inwieweit der konkrete Nutzungszweck einer Teileigentumseinheit gefährdet ist.
Die Kläger waren Eigentümer der drei Teileigentumseinheiten. Die Wände dieser Einheiten wiesen Durchfeuchtungen auf.
In der Eigentümerversammlung gestellte Antrag der Kläger auf Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden abgelehnt. Auch der weitere Antrag, wonach die Instandsetzung durch Einbringung einer Horizontalsperre im Mauerwerk sowie Aufbringung einer Vertikalsperre auf den erdberührten Außenwänden erfolgen soll, fand keine Mehrheit.
Gegen die genannten Beschlüsse wenden sich die Kläger mit der Anfechtungsklage. Zugleich haben sie beantragt, die Beklagten zu verurteilen, den Beschlussanträgen zuzustimmen bzw. eine gerichtliche Beschlussersetzung vorzunehmen.
Das Gericht stellte in seiner Entscheidung fest, dass die Kläger einen Anspruch auf die Sanierung des Gemeinschaftseigentums haben. Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann.
Weist das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen. Um solche Mängel ging es hier, da die Innen- und Außenwände der Teileigentumseinheiten massiv durchfeuchtet waren.
Zu einer vom Vermieter vorzunehmenden jährlichen Abrechnung von Nebenkosten gehört, dass er auf Verlangen des Mieters auch die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ermöglicht, soweit dies zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung die Rechte der Mieter zusätzlich gestärkt und entschieden, dass die Mieter auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam genutzten Mietobjekts hinsichtlich der Heizkosten beanspruchen können.
Im vorliegenden Streitfall fand der Mieter einer Dreizimmerwohnung die Nachzahlung i. H. v. mehr als 5.000 € für die Jahre 2013 und 2014 nicht plausibel und wollte sich Klarheit verschaffen, ob bei der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Mietwohnungen des Hauses übereinstimmt. Der Forderung, ihm die Ablesebelege zur Überprüfung der Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen vorzulegen, kam die Vermieterin nicht nach.
Die Vorinstanzen haben der Vermieterin, die Klage auf Nachzahlung eingereicht hatte, Recht zugesprochen und argumentierten, selbst eine außergewöhnliche Höhe der Heizkosten ändere nichts daran, dass die Mieter konkret darzulegen hätten, weshalb die ihnen in Rechnung gestellten Heizkosten zu hoch sind. Auch welche Vorteile der Mieter aus der Einsichtnahme der Abrechnungen der anderen Einheiten herleiten wolle, sei nicht nachvollziehbar.
Der Bundesgerichtshof hat jedoch die Klage als unbegründet abgewiesen. Nach Ansicht des Senats genügt für Belegeinsicht der anderen Wohnungen vielmehr bereits allgemeines Interesse des Mieters, um so die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Solange der Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigert, besteht deshalb auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten.
Im Jahre 2006 hatten Mieter aus München mit ihrem Vermieter einen Indexmietvertrag abgeschlossen. Indexmietvertrag bedeutet, dass die Miete dann angepasst wird, wenn sich der maßgebliche Verbraucherpreisindex ändert. Der Index misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte für Konsumzwecke kaufen. Im vorliegenden Fall erhöhte der Vermieter im Jahre 2013 die Kaltmiete um 85 Euro, also von 690 Euro auf 775 Euro. Begründet hat der Vermieter mit dem Anstieg des Verbraucherpreisindexes seit Vertragsschluss, hat jedoch keine Angaben zur prozentualen Veränderung der Indexdaten gemacht.
Der Mieter fand allerdings die Mieterhöhung als unzureichend begründet. Er zahlte daher den alten Mietbetrag weiter. Ein Jahr später zog der Mieter aus. Seine Mietschuld verrechnete der Vermieter mit der hinterlegten Kaution. Nun klagte der Mieter auf Auszahlung der vollständigen Kaution und erhielt vor dem Landgericht München recht. Zwar sei es nach dem Wortlaut des Gesetzes (§ 557b Abs. 3 Satz 2 BGB) nicht erforderlich, so die Richter, im Mieterhöhungsschreiben die Differenz zwischen dem Ausgangspreisindex und dem geänderten Preisindex in einem Prozentsatz anzugeben, nach „Sinn und Zweck der Vorschrift“ wäre es dennoch erforderlich. Ein durchschnittlicher Mieter solle die Mieterhöhung nachvollziehen können.
Der BGH hat das vorinstanzliche Urteil korrigiert und verurteilte den Mieter zur Zahlung der erhöhten Miete. Die höchstrichterliche Instanz begründete ihre Entscheidung damit, dass der Wortlaut des Gesetzes bezüglich der zu machenden Angaben eindeutig und abschließend ist. Es sei ausreichend, dass der Vermieter “die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag” angebe. Der Vermieter solle dem Mieter einzelne einfache Rechenschritte nicht vorrechnen. Es ist auch für einen durchschnittlichen Mieter nachvollziehbar, dass die Indexmiete im gleichen Verhältnis wie der Index ändere. Die Mieterhöhung sei daher wirksam gewesen.
Im Falle der Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme durch den Vermieter, haben die Mieter diese grundsätzlich zu dulden. Nicht jedoch, wenn es um einen Totalumbau geht. Wenn eine Modernisierung über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustandes hinausgeht, sollte sie die Mietsache nicht so gravierend verändert, dass etwas Neues entsteht.
Den Anlass zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21.11.2017 diente folgender Fall: Die Vermieterin eines Reihenhauses, eine Entwicklungsgesellschaft, kündigte an, umfangreiche Baumaßnahmen durchführen zu wollen, u.a. die Wärmedämmungsmaßnahmen, die Erneuerung der Elektroinstallation, den Einbau neuer sanitärer Einrichtungen, die Veränderung des Zuschnittes der Wohnungen durch Entfernung von Wänden und den Einbau einer neuen Treppe. Darüber hinaus waren der Abriss des Nebengebäudes und der Einbau einer Etagengasheizung beabsichtigt. Am Ende sollte die Miete fast fünffach so hoch wie bisher werden. Die Mieter weigerten sich, die Bauarbeiten zu dulden.
Auch dem Bundesgerichtshof waren die geplanten Maßnahmen zu viel: Die in der Modernisierungsankündigung beschriebene Modernisierung sei so weitreichend, dass sie den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würden. Sie stellt keine bloße Verbesserung der Mietsache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse dar, sondern die Mietsache bekommt neuen Zuschnitt und es kommen neue Räume hinzu. Soweit die beabsichtigten Arbeiten auch Erhaltungsmaßnahmen umfassen, die an sich nach § 555a BGB zu dulden wären, ist nicht erkennbar: Die Vermieterin verlangte deren Duldung nicht losgelöst von ihrem Konzept des Totalumbaus.
